Situazione del mercato – secondo semestre 2012.

L’andamento del mercato nel secondo semestre dell’anno è proseguito sulla falsariga dei mesi precedenti, non essendo intervenute modifiche sostanziali né nella situazione economica generale né sotto il profilo dell’accesso ai finanziamenti.

Questo rimane l’aspetto più critico e l’unica leva che può far ripartire un ciclo economico quantomeno regolare anche se a ritmi ridotti rispetto al passato.

L’atteggiamento del credito non è cambiato; la politica degli istituti bancari è stata improntata in questi mesi alla raccolta ed ad un recupero di liquidità, nel tentativo di rientrare dei prestiti erogati negli anni precedenti e concedendone di nuovi solo in casi di estrema sicurezza e vantaggio.

Il mercato ha cercato di difendere la domanda contenendo i prezzi dell’offerta. Si sono riscontrati quindi i primi segnali  importanti di una contrazione dei prezzi, anche se in modo non omogeneo nelle diverse aree della provincia.

Il mercato delle locazioni rimane tuttavia sufficientemente vivace.

Si riscontra un atteggiamento delle proprietà più disponibile alla trattativa rispetto al recente passato.

I costi fiscali evidenziati dalle scadenze di fine anno (naturalmente in particolare l’IMU, giunta alla sua valorizzazione definitiva e di maggior peso rispetto alla scadenza di giugno) hanno incentivato la propensione dei proprietari a privilegiare la messa a reddito degli immobili, inducendoli spesso a rinunciare a tutele fideiussorie, preso atto anche della riluttanza degli istituti di credito a concederle, riluttanza che si concretizza in richieste di garanzie accessorie pesanti e in costi sempre più onerosi.

Fatta una valutazione oggettiva dei conduttori riguardo alle loro qualità personali, all’attività svolta ed al mercato in cui operano, si sceglie di non sovraccaricare di oneri un’attività che già deve combattere con le difficoltà del momento e si condivide  con essa un po’ di rischio commerciale pur di mettere a reddito l’immobile posseduto.

L’aspetto delle difficoltà di accesso al credito è un fattore che perdurerà nel tempo, magari in condizioni meno crude rispetto agli ultimi mesi, ma con il quale il mercato si dovrà comunque confrontare .

Gli operatori dovranno fare i conti con questa realtà, evitando di dipendere completamente  dall’apporto delle banche per trovare capitali per gli investimenti e cercandoli sul mercato, provando a coinvolgere il risparmiatore e facendo camminare le operazioni sulle proprie gambe. Ciò significa cambiare anche il modo di affrontare l’organizzazione delle opere, privilegiando la condivisione dei rischi e la ripartizione degli utili realizzando strette collaborazioni tra proprietari immobiliari, prestatori d’opera, progettisti e venditori .

Questi nuovi scenari impongono innovazione anche nella proposta contrattuale affinché ci si doti di nuovi strumenti che possano dare soluzioni alternative che permettano ad un maggior numero di  immobili di essere utilizzati.

La flessibilità nelle locazioni con l’utilizzo dei contratti a canone crescente, le locazioni con opzione di acquisto, le vendite con riserva di proprietà ed altri strumenti simili possono essere  utili per creare questa sinergia tra acquirente e venditore, locatore e conduttore che,con l’aiuto reciproco, possono consentire al mercato di superare questa difficile congiuntura.

Mauro Ravera – Gennaio 2013